Teknologisk spisskompetanse er nødvendig for effektiv byggdrift

– Dessverre er det alt for mange bygg som ikke fungerer optimalt. På papiret ser alt fint og flott ut, men de presterer likevel ikke i henhold til eget potensial, sier Roy Fordelsen, driftstekniker hos BOB.

 

Teknologibølgen har truffet eiendomsbransjen som en flodbølge. Fra å være en bransje som hang etter resten av teknologiutviklingen, har norske næringsbygg nærmest blitt for teknologiske «frontrunnere» å regne.

– Forutsetningen for god og effektiv drift har derfor aldri vært bedre. Man kan hente ut data fra bygget om nesten hva det skulle være. Utfordringen er ikke bare å forstå de ulike dataene, men også å få de ulike systemene til å snakke godt sammen. Det krever innsikt, forståelse og ikke minst erfaring, sier Fordelsen.

Krever en helt ny kompetanse

 

BOB har i generasjoner driftet en lang rekke av byens borettslag og boligsameier. Det som kanskje er mindre kjent er at boligbyggerlaget også har betydelig erfaring med praktisk og teknisk drift av næringsbygg.

– Vi har over flere år opparbeidet oss betydelig kompetanse på næringsbygg. I dag har vi en solid portefølje av ulike næringsbygg som vi følger opp på vegne av våre oppdragsgivere, sier Fordelsen.

Fordelsen er én av BOBs mest erfarne medarbeidere. Han har fulgt teknologiutviklingen de siste årene tett.

– Det har vært en fantastisk utvikling. For oss som er opptatt av teknologi er det veldig gøy å være en del av, sier Fordelsen.

For å ta den teknologiske utviklingen på alvor er BOBs driftsavdeling i dag delt i to. Byggdrift for den daglige, mer tradisjonelle driften av eiendommene og teknisk drift som er mer spisset mot den mer teknologiske siden av byggdriften.

– Ventilasjonsanlegg, energisentraler, kjøling, energiovervåking og SD-anlegg. Dette er systemer som har vært i mange næringsbygg i en årrekke. Det nye er at anleggene blir stadig mer avanserte og sensorstyrte. Dette krever en helt ny kompetanse som bare for noen år siden var helt overflødig i de fleste bygg, sier Fordelsen.

Har data om alt

Sensorikk gjør at man kan i praksis hente ut data om nesten hva som helst i et moderne avansert bygg.

– For eksempel kan sensorene hente ut data om hvor mange mennesker som til enhver tid er til stede og hvor mye Co2 det er i luften. Det legger til rette for behovsstyrt lys, ventilasjon og temperaturstyring. Dette er helt sentralt i et energiperspektiv, da man ikke ønsker å bruke mer energi enn nødvendig, sier han.

Stadig flere bygg er derfor i ferd med å gå mer og mer bort fra kalenderstyring og over til over til at de styres etter faktiske behov. For at dette skal fungere optimalt, påpeker imidlertid Fordelsen at de ulike anleggene må snakke godt sammen.

– Tradisjonelt har det nok vært en silotilnærming, hvor de ulike systemene har stått litt hver for seg. Overordnende systemer, som SD-anlegg, men også mer frittstående løsninger gjør det i dag enklere å få en bedre kontroll over alle anleggene samtidig, og ikke minst se samspillet mellom dem. Dette er viktig for å opprettholde et godt inneklima, men også for å få ned energibruken, sier Fordelsen.

Fanger energityver

Med dagens høye strømpriser har energityver blitt et stadig mer aktuelt tema. Norgespris omfatter nemlig ikke næringsbygg, noe som gjør at mange gårdeiere, men også leietakere, i dag kjenner de høye strømprisene på kroppen.

– Fokuset på energi er en viktig del av vår hverdag. Vi jobber aktivt for minst mulig sløsing. Det handler om at lysene slår seg av når du forlater rommet, men enda mer om oppvarming og ventilasjon. Et velfungerende teknisk anlegg sørger for at ventilasjonsanlegget girer ned eller slår seg helt av når det ikke er folk på bygget, samt at oppvarmingen gjør det samme. Dette handler om å bidra til et så lavt energiforbruk som mulig, sier Fordelsen og legger til:

– Vi opplever at dette er noe mange leietakere i økende grad er opptatt av, og dermed gårdeier må ta på alvor for å beholde leietakerne sine.

Han forteller at oppfølging av servicer og vedlikehold er viktig, men også at de kontinuerlig overvåker de ulike anleggene de har ansvaret for.

– Godt vedlikehold sørger for god oppetid, mens kontinuerlig overvåking med alarmer som varsler ved feil, sørger for rask uttrykning slik at eventuelle feil blir raskt rettet opp. Det betyr også at feil som oppstår ikke blir oversett, noe som er avgjørende for optimal drift av moderne næringsbygg, sier Fordelsen.

Blir målt på bærekraft

Et stadig mer aktuelt tema for mange leietakere, er at de blir målt på egen bærekraft.

– Det betyr og krever blant annet at de må være flinke til å ikke sløse. Det handler om alt fra vann til boss, energi og ombruk. Vi snakker om et samlet CO2-avtrykk, sier Fordelsen.

– Da trenger gårdeier eller leietaker driftspersonell som kan passe på og legge til rette for at dette blir praktisert og fulgt godt opp.

Kartlegging av bærekraftige tiltak er arbeid som alltid er aktuelt i forbindelse med leietakertilpasninger, og ved rehabilitering av bygningsmasse og tekniske anlegg.

– BOB har en egen teknisk avdeling som hjelper våre kunder til å ta de de beste valgene, og bidrar med alt fra kartlegging til gjennomføring av denne typen arbeid, sier Fordelsen.

 

Ventilasjon – et tema for seg selv

Ventilasjon og oppvarming er blant de viktigste temaene når det kommer til teknisk drift av næringsbygg. Det handler om et godt og behagelig inneklima.

– Hovedformålet til ventilasjonsanlegget er å skifte ut luften. Mange tror også at ventilasjonen også fungerer som oppvarming. Det er i noen få tilfeller riktig, men i de aller fleste tilfeller er det feil. Å benytte ventilasjon til oppvarming der hvor det ikke er tiltenkt slik, er normalt en dårlig løsning som gir et dårlig inneklima, sier Fordelsen.

I de fleste tilfeller er det nemlig egne varmekilder som skal stå for oppvarmingen av bygget.

– Tradisjonelt har dette blitt gjort med elektriske panelovner, radiatorer, konvektorer eller gulvvarme. Ofte hentes varmen fra en energisentral, som igjen får varmen fra en el-kjel, oljekjel, varmepumpe, overskuddsvarme fra produksjon eller fjernvarme, forklarer Fordelsen.

Han påpeker at dette er sentraler med en lang rekke komponenter som krever vedlikehold for å fungere som tiltenkt.

– Alle disse systemene er i en kontinuerlig utvikling og vi har de siste årene sett en betydelig digitalisering, sier Fordelsen.

Rådgiver i innkjøpsprosesser

Han forteller at BOB til syvende og sist har det daglige ansvaret for at byggenes tekniske anlegg fungerer som de skal.

 

– Vi utfører tilsynsoppgaver og serviceoppdrag, og er viktig støtteressurs for resten av våre byggdriftere, sier Fordelsen.

 – Vi bistår også gårdeiere i Innkjøpsprosesser slik at de velger leverandører med korrekt pris og kvalifikasjoner til arbeidet.  

Han understreker at BOB har mye å bidra med også i nye bygg og viser til at riktig oppfølging av feil, samt at mangler blir utbedret på en god måte, er avgjørende for videre god drift.

 

– Vi tilfører også verdi ved å bistå i prøvedriftsperiode og innenfor reklamasjonstid, sier Fordelsen.