– Leilighetene våre har blitt mer attraktive

– Boligene våre har blitt lettere å omsette etter at vi i fjor høst ble ferdige med den omfattende rehabiliteringsprosessen. Vi opplever at omsetningshastigheten har tatt seg betydelig opp, sier styreleder i Ortuvann borettslag, Henning Ommedal. 

– Godt er bare forbokstaven

Borettslaget har byttet alle vann- og avløpsrør. I tillegg har alle de 266 badene blitt rehabilitert, alle radiatorer og radiatorrør er byttet ut, samtidig som undersentraler som distribuerer varmt forbruksvann og leverer varmtvann til radiatorer er totalrehabilitert. 

– Vi har bodd på en anleggsplass siden mai 2021, men nå er vi ferdige. Godt er bare forbokstaven på hvordan det føles, sier Ommedal. 

Bakgrunnen for den omfattende rehabiliteringen er ganske enkelt alderdom.

Borettslaget ble bygget i 1967, og etter mange år var mye rett og slett i ferd med å bli utslitt, noe et stadig økende antall lekkasjer var en sterk påminnelse om.

– Mesteparten av rørsystemene i borettslaget var fra da bygningsmassen var ny. Som følge av utskiftningen av alle vann- og avløpsrør, ble det også nødvendig å totalrehabilitere badene, sier prosjektleder hos BOB, Tor Helge Felle. 

 

Som en del av prosjektet inngikk også rehabilitering av fem undersentraler, som leverer varmt forbruksvann og varmtvann til alle radiatorer i borettslaget. Undersentralene og deres rørsystem var slitt, og vaktmester opplevde i økende grad utfordringer med systemet. 

 

– Radiatorene var som rørene, fra da byggene var nye. De hadde tapt effekt, og det ble derfor vurdert som gunstig å bytte til nye radiatorer samtidig med at resten av systemet ble byttet ut. Nytt system er både mer effektivt og mer forutsigbart, sier Felle. 

I tillegg til arbeidene i egen regi, ble det i 2022 også lagt frem fjernvarmerør til fyrsentralen SOL som eies av borettslagene Smiberget, Ortuvann og Lyshovden (SOL). Halve borettslaget var i den anledning gravd opp. Dette arbeidet ble ferdigstilt i september i 2022.

– Samtlige utvendige rør til SOL-sentralen er også skiftet, sier Ommedal.

I mål under budsjett 

Det sier seg selv at det å gjennomføre et prosjekt som dette ikke er gjort over natten. Felle forteller at god planlegging har vært avgjørende for at prosjektet skulle bli en suksess.
– Vi har hatt et veldig godt samarbeid med både Ortuvann borettslag og UNIK VVS AS, som var utførende entreprenør, gjennom hele prosjektet. Det har vært viktig for prosjektets suksess, sier Felle. 

Dette understrekes av styreleder Ommedal.

– Uten den gode dialogen vi har hatt med Felle og BOB, så tror jeg ikke dette ville vært mulig å få til, sier Ommedal, som legger til at han selv har byggteknisk bakgrunn.

– Felle har vært en utrolig viktig ressurs inn i prosjektet, sier Ommedal. 

Den samlede lånerammen til borettslaget var på 130 millioner, men borettslaget valgte å bare ta opp et lån på 120 millioner kroner.

– Med det klarte vi ikke bare å gjennomføre alt vi hadde planlagt, men også tekke alle takene i laget. Vi har også pusset opp vaktmesterkontoret, vaskeriet, styrerommet og et utleielokale i underetasjen. Alt ble gjort innenfor de 120 millionene, sier Ommedal, som legger til at de i tillegg har montert 120 ladepunkter på tre parkeringsplasser i borettslaget. 

Vil fortsette å spare

Selv etter den omfattende rehabiliteringen har felleskostnadene i borettslaget blitt holdt relativt lave.

– De er oppjustert, men for en treroms leilighet ligger de nå på cirka 6600 kroner per måned, noe som også inkluderer varmtvann, oppvarming, internett og TV, samt et eget altanlån. Sammenlignet med en del andre er dette lavt, men vi har jobbet hardt for å holde kostnadene nede og har blant annet også klart å få ned renten, sier Ommedal. 

Styrelederen forteller at de fremover ønsker å opparbeide seg kapital til fremtidig vedlikeholdsbehov.

– Fokus på bygningsmassens tilstand og etablering av en vedlikeholdsplan, er viktig for å få økt forutsigbarhet. På denne måten tar man kontroll over vedlikeholdssituasjonen, noe som også kan innebære oppbygning av midler på borettslagets vedlikeholdskonto. En slik forutsigbarhet vil være positivt for beboerne, og det blir også ansett som positivt fra banker og forsikringsselskaper, sier Felle hos BOB.